특례 보금자리론 대출자격 1년 한시 시행 정보 총정리

12월 6일에 드디어 많은 사람들이 기다리고 있던 대출 완화 정책이 나왔습니다. 오늘 말씀드리는 특례 보금자리론은 안심전환대출과 적격대출을 기본 보금자리론에서 통합하여 특례 보금자리론으로 운영 개선할 것이라고 11월에 예고했었던 내용입니다.

 

연내 확정 발표를 하여 2023년 초부터 시행을 할 것으로 보고 있습니다. 자세한 내용은 하단에 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

최근 금리 상승으로 많은 분들이 힘들어하고 계시는데, 이 내용은 금리 부담을 없애주겠다는 황금과 같은 소식이기 때문에 무주택자와 1주택자 분들은 반드시 끝까지 잘 읽어보셔야 합니다.

 

현재 금리와 특례 보금자리론

현재 금리가 계속 상승하고 있습니다.

2023년도에는 보금자리론을 확대 운용하여 서민 취약계층과 금융부담 완화 대책으로 보금자리론을 개편합니다.

 

현재 글로벌 통화긴축에 따른 시장금리 상승으로 인하여 가계부채 상환 부담이 크게 증가했습니다.

• 실수요자, 서민 등의 부담 경감 확대가 필요한 상황으로 보고 있습니다.

 

부동산 시장에 가장 많은 영향을 준 것이 바로 기준금리이며, 기준금리를 따라서 주택 담보대출 금리도 같이 올라가고 있습니다.

 

작년 초 주택 담보대출의 금리는 약 2%대를 보였습니다. 하지만 올해 10월에는 4.5%가 신용등급 최고 수준의 기준입니다.

 

신용이 더 낮은 분들은 5~6% 대도 금리가 나오고 있습니다. 작년 초보다 2%가 높아진 이 작은 숫자의 차이가 돈으로 환산을 할 경우 엄청난 파급력을 가집니다.

• 10억 원의 아파트를 매매하기 위해 대출 5억 원을 받을 경우 작년 초 국민은행 금리 기준으로 이자가 약 115만 원 정도 됩니다. 하지만 현재 금리로 계산하면 약 200만 원의 이자를 내야 하는 것입니다. 그런데 원금까지 같이 상환할 경우 월 상환금액이 약 330만 원 정도 합니다.

 

위의 예시와 같은 상황이 계속 반복되면서 매수 심리가 위축이 되고, 집을 사려고 하는 사람들이 줄기 시작한 것입니다.

 

그리고 당연히 거래가 없으니 막대한 세수 확보를 담당하고 있던 취득세와 양도세가 또한 발생하지 않게 되는 것입니다.

• 결국 이 특례 보금자리론은 얼어붙은 거래량을 풀어주어 거래 활성화를 높이기 위한 것이라고 보시면 됩니다.

 

특례 보금자리론 1년 한시 시행 정보

특례 보금자리론을 시행하는 시기는 2023년 초부터 1년 동안 운영할 예정이라고만 공포되어 있습니다. 즉, 아직까지 구체적인 날짜가 확정이 되지는 않았습니다.

• 내년 1월까지 내규 개정을 거치고 2월쯤 시행할 것으로 예측
• 금리 부담 경감을 위해서 내년에 한시적으로 1년 동안 보금자리론을 통합하여 특례 보금자리론으로 운영할 계획

 

참고로 특례 보금자리론이 1년 동안 운영을 한다고 했지만, 앞서 설명한 특별한 혜택들의 경우 중간에 변동이 될 수도 있습니다. 그래서 2023년도에 시작을 할 때 빠르게 신청을 하시는 것이 좋습니다.

 

특례 보금자리론 대출자격 확인

 

계약금과 잔금을 지불할 수 있는 자금이 있는 경우 1주택자가 되기 위해서는 아래와 같은 걸림돌 3가지가 있습니다.

1. LTV: 주택을 담보로 돈을 빌릴 시 인정되는 자산 가치 비율
2. DSR: 총부채 원리금 상환 비율
3. 금리: 빌린 대출금에 붙는 이자

 

이 중에서 LTV는 어느 정도 완화가 됐습니다. 비규제지역의 무주택자는 최대 70%까지 풀렸습니다. 하지만 금리와 DSR 같은 경우 정부에서 마음대로 컨트롤 할 수 있는 것이 아닙니다.

 

그래서 정부가 이 걸림돌들을 치워주기 위해서 고안한 것이 안심전환대출에 이어 특례보금자리론이라고 할 수 있습니다. 그렇다면 이 특례보금자리론은 누가 받을 수 있는 것일까요?

 

1. 주택 가격

주택 가격의 기준이 9억 이하이며, 소득 기준은 관계없이 모두가 특례 보금자리론을 이용할 수 있습니다. 또한 무주택자, 1주택자도 받을 수 있습니다.

 

기존 우대용 안심인 안심전환 대출에서는 주택 가격이 6억 원이었습니다. 하지만 서울과 같은 수도권에서는 평균적으로 6억 원 이하의 아파트를 찾기는 상당히 힘듭니다.

 

그래서 많은 분들이 불만이 많았었는데, 이번 특례 보금자리론을 통해서 주택 가격을 9억 원까지 확대를 해주었습니다. 그리고 기존에는 대출한도가 3억 6천이었는데, 5억 원까지 상향을 해주었습니다.

 

2. 소득 한도

맞벌이 부부들에게 좋은 소식입니다.

가장 반가운 소식은 바로 소득 한도가 없어졌다는 것입니다. 월 소득이 많은 맞벌이 부부들에게 상당히 좋은 소식이라고 볼 수 있습니다.

 

3. 금리

중요한 것은 바로 금리입니다. 특례 보금자리론은 변동금리가 아니라 고정금리입니다. 현재 변동금리 때문에 대출을 받으신 분들이 상당한 부담감을 계속 느끼고 있었는데, 이 부분 또한 해결이 될 것으로 보고 있습니다.

 

참고로 올해 우대형 안심전환대출이 이용 가능한 사람은 내년에 대환용 특례 보금자리론을 이용할 때 현재보다 대출금리가 상승할 수 있다는 것을 보면 금리의 경우 특례 보금자리론이 안심전환대출보다는 조금 높을 것으로 예상이 되고 있습니다.

 

그래서 지금 안심전환대출을 받을 수 있는 분들은 올해까지 받는 것이 유리할 수도 있으니 참고하시길 바랍니다.

• 특례 보금자리론의 금리는 4%대로 예상이 되고 있습니다.
• 특례 보금자리론은 DSR도 적용받지 않습니다.

 

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4. 무주택자 기회

현재 아파트가 급매로 상당히 많이 나오고 있는 상황입니다. 이 상황에서 무주택자분들은 기존 9억 이상이었다가 최근 9억 이하로 떨어진 주택들을 잘 확인해 보셔야 합니다. 4%대의 고정금리로 내 집을 장만할 수 있는 좋은 기회가 올수 있기 때문입니다.

 

그리고 상급지로 갈아타고 싶은 사람들도 지금이 기회입니다. 지금 1주택자인 사람들이 상급지로 갈아탈 수 있도록 신규 주택도 매수를 가능하게 해주었기 때문입니다.

• 하지만 기존 주택의 처분이 상당히 어려운 상황이기 때문에 이 혜택을 받을 수 있는 사람들이 한정적일 것이라고 보고 있습니다.

 

대환대출과 신규대출 가능

 

특례 보금자리론은 대환이나 보전에도 모두 사용할 수 있습니다. 예를 들어 기존에는 주택 가격이 9억 원일 경우 안심전환대출을 받지 못하면 담보대출의 높은 변동금리로 받아야 했었습니다.

 

그런데 특례 보금자리론으로 대환대출이 가능해졌습니다. 그리고 중도상환 수수료까지 면제가 되는 상당히 파격적인 조건까지 있습니다.

 

그런데 여기서 끝이 아닙니다. 안심전환대출은 기존 대출 전환만 가능했지만 특례 보금자리론은 신규대출까지 가능합니다.

 

즉, 1주택자가 될 수 있는 성벽이 드디어 무너졌다고 볼 수 있습니다. 그동안에 아파트를 사고 싶었지만 금리나 DSR 때문에 포기했다면 이제는 이러한 조건으로 좀 더 수월하게 매수가 가능해진 것입니다.

 

가능한 주택 유형

오피스텔은 특례 보금자리론을 받을 수 없을 것으로 예상하고 있습니다. 구체적으로 말씀을 드리자면 아파트, 연립, 다세대처럼 공부상의 주택들만 대출이 가능할 것으로 보고 있습니다.

 

즉, 오피스텔이나 생활형 숙박시설처럼 주택이 아닌 건축법을 따르는 부동산들은 특례 보금자리론이 불가할 것으로 보입니다.

• 참고로 먼저 실행을 했었던 안심전환대출에서도 오피스텔과 생활형 숙박시설은 대출이 불가능했습니다.

오늘은 이렇게 얼어붙은 부동산 시장에 단비와 같은 특례 보금자리론 소식에 대해서 정리를 해드렸습니다. 정확한 내용이 다시 나오게 되면 한 번 더 정리를 해드리도록 하겠습니다.

 

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